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  부동산 문제, 네덜란드 사람에게 듣는다(2) 2018-09-19 14:35:47  
  작성자: 물삿갓  (190.♡.113.73)조회 : 234  추천 : 18    




 삿갓 : 저번 말씀 잘들었었습니다.

          그럼 네덜란드에서도 자가 소유율은 크게 높지 않겠군요?

          제가 일전 글쓰면서 여러 자료를 수집하는데 미국에서도 자가 소유율이 60%를 간신히

          넘는 정도이던데, 네덜란드는 어떤지요?


 


 Bosma : 훨씬 덜합니다. 절반도 못되는 40% 언저리에요. 땅값이 비싸서도 그렇지만, 굳이 자가를

            소유안해도 살아갈 수 있는 자본 운용 방법이 많기 때문입니다. 자가 소유가 편리한 점도

            있겠으나 그만한 경제적 부담을 짊어질 상황이 못되면 당연히 소유가 아닌 다른 방법을

            취해야지요.






 삿갓 : 그래도 자가 소유가 늘 아쉽고 부러운 이유는, 임대료로 30년 내내 날려봐야 자기 집

        없이 사는 것이 좋지 못해서가 아닐지요? 같은 돈 30년 썼는데 누구는 자가를 30년 뒤에

        은행에 완전히 갚아서 자기 집 소유를 했고(사실상 소유는 이전부터 한것이지만 빚 없이

        상환을 끝낸 상황) 누구는 30년 내내 월세만 냈다면 당연히 월세만 낸 이는 자괴감에
 
        빠지지 않겠느냐 뭐 이런 논조가 제가 이전에 보여드린 그 구라꾼 포함한 여러 '자가 소유가

        우선'이라는 이들의 논리입니다. 이건 어찌보시는지요?






 Bosma : 이전에도 말씀드렸듯이 금융기관이 이를 수용할 만한 가격이면 문제될 게 없지요.

            허나 남한 경제상황을 보면 그 안에서 활동하는 금융기관들의 경제상황도 짐작가는 바가

            있는데, 그 금융기관들이 감당할 만한 수준의 금액들이 될지는 정말 모르겠습니다.
 
            네덜란드에서도 50만불 정도의 부동산은 매매 그렇게 쉽게 안해줍니다. 가처분 재산이

            온전히 50만불이 되어도 쉽지가 않을 정도에요. 가처분 재산이 2~3배가 훨씬 넘으면

            모를까 지불 방법에 대해서도 꽤 엄정히 따집니다. 지불이 2번정도 늦으면 압류 처분도

            가차없고요.

            이런 높은 가격의 부동산 매매, 즉 freehold 에 대해 매매 자체가 적은 건 어찌보면 당연한

            겁니다. 그래서 지자체 및 국유지에 대한 leasehold, 즉 일정 기간에 대해 부동산을 임차

            하는 이들이 많습니다.

            당신이 말씀하신 임대아파트 뭐 이런것도 이런 일종의 일환이긴 한데, 조금 달라요.

            우선 장기간의 임대가 아닙니다. 3년이면 3년, 5년이면 5년 이런 단기 임대가 주입니다.

            그만큼 임대가격도 낮고, 연식이나 위치에 따라서도 임대가격이 천차만별 입니다.

              암스테르담이나 로테르담 같은 경우 외인 거주 가구가 많으니 오피스텔 같은 거주가구가

              많고, 그만큼 단기간의 저가 임대주택이 아주 많습니다. 소유에 대해 집착 안하는 이들이

              엄청 많다는 이야기입니다. 무려 35~40% 수준이에요. 외인 거주 가구가 아닌 경우에도

              그러합니다. 대신 그 주거에 쓰일 경제력을 다른 가치에 투자하고자 하는 것이기 때문에

            지자체는 재정 확보를 이런 쪽으로도 많이 얻지요.





 삿갓 : 그런게 있었군요. 근데 그게 단순 토지와 건물의 경우가 좀 다르지 않을까요?



 Bosma : 토지만 임대해서 그 위에 건물 짓는 이들도 있습니다. 토지 임대 기간내에는 그 토지
 
            면적에 무엇을 하든 공공 이익에 반하는 그런 행위만 아니면 어떤 것도 다 허용이 되기

            때문입니다. 허나 임대 기간 끝나면 원상복귀 해야 합니다.
       
            말씀하시니까 생각난 이야기인데, 당신네 남한 사람 하나가 어떤 지역에 토지를 임대하여

            건물을 짓고 그 이후 토지 임대 기간을 늘려가며 진행을 하려 했던 일이 있었습니다.

              허가 잘 얻고 다 좋았는데 엉뚱하게 건물 자체에서 문제가 생겼었지요. 건물 지으려면

              지하에 정화조를 묻어야 하는데 정화조 묻으려면 부지를 또 굴착해야잖아요? 그 굴착

              허가가 늦어지니까 이사람이 그냥 건물 올려버렸어요. 그 건물 자체가 결국 사용 허가가

              안나와서 결국 토지 임대는 다른 이에게 넘기고, 새건물 써보지도 못하고 그냥 부쉈

                습니다. 이미 건물이 있는 경우에도 마찬가지 입니다. 임대 기간 끝나면 임대 이전의

              원상태로 복귀시켜 줘야 합니다. 물론 완벽치는 못하겠지만 보증금 내에서 수리비용을

              차감하기도 하는 등 임대 관련 계약은 확실히 주고받지요.






 삿갓 : 그럼 장사목이 좋은 곳은 역시 임대료가 높나요? 그 외에 다른 비용도 추가되는게 있을까요?

          이를테면 남한에선 장사목 좋거나 잘되던 가게 자리로 치고 들어가려면 권리금이란게 있어서

          말입니다.






 Bosma : 법조항에 없는 그런 금액에 큰돈 들이는 경우는 네덜란드 뿐 아니라 전 유럽이나 여타

            나라에서도 없을 것입니다. 자리가 좋으면 물론 월세가 좀 비싸긴 하지요. 허나 그 외에

            추가비용을, 월세 부담해야 하는 대상 이외의 다른 이에게 권리금 형태를 지급해야 하는건

            임차인들의 의무사항이 아닙니다. 권리금 높다고 이후 장사에 대한 수익이 보장되는

            것인지도 의문이지만 그런 큰 액수의 금액을 내야만 자리 차지할수 있는 남한의 부동산

            시장은 참으로 기괴하게까지 느껴지네요.








 삿갓 : 그게 나쁘다, 법조항에 없는 일이니 없어져야 하면서도 여전히 시장에선 횡횡하고 있는

          일입니다. 그만큼 장사에선 장사목, 특히 음식 장사일수록 장사목이 차지하는 부분이 커서도

          그러지 않을까 싶은데요.

          이게 점차 바뀐다고는 하지만, 역시 이걸 못하게 하려들면 월세가 올라가는 것에 대한

          우려가 상당합니다. 더구나 남한은 현재도 젠더레이션, 이를테면 어떤 지역이 좀 뜬다 싶으면

          그 해당지역 지가가 마구마구 뛰는것이 너무도 일상적이라서요.





 Bosma : 네덜란드도 그런 일은 있습니다. 근데 당신이 보여준 여러 지표들 보면 뛰는 비율이

            너무 심각합니다. 그정도 상승이 그렇게 단기간에 이뤄진다는 게 믿어지지가 않아요.

            그건 자율적 시장의 값이 아닌것 같습니다. 제가 네덜란드 뿐 아니라 벨기에와 독일 등의

            부동산 시장도 다 열람하곤 하지만 그런 단기간 내의 심각한 상승률은 본 적이 없습니다.







 삿갓 : 사실 이게 담합 행위도 좀 한몫합니다. 그게 아니고서는 그렇게 빨리 오를수가 없지요.

          이런거 어떻게 단속해야 합니까? 게다가 어디 재개발이라도 벌어질라치면 그 조합이

          짹짹대는 소리가 장난이 아닙니다. 거의 0 하나는 더 붙거나 5~6배 이상은 올려붙여야

          직성들이 풀릴것처럼 한사코 더 올려받으려 난리인데요.

 


 Bosma : 네덜란드 뿐 아니라 여타 선진국들에서는 그런짓 하면 단순 담합 행위로 처벌 않습니다.

            거래 상에 세금이 상당히 붙으므로, 함부로 더 붙여 팔았다는 건 세금 덜 내고 팔아먹을

              행위를 했다는 것으로 간주하여 탈세로 단속합니다. 네덜란드 포함 서유럽에서는

              탈세는 무조건 징역의 강도가 꽤 셉니다. 그렇게 단속하고 사법처리해도 그런 담합 행위가

              벌어지는지 한번 해보라지요. 조합의 권리가 인정받는다 해도 이런 탈세행위까지 인정

              받아서는 곤란합니다. 그건 사회적 방종을 묵인하는 짓입니다.






 삿갓 : 그럼 네덜란드 정부는 그걸 늘 주시하면서 단속하나요? 그러기엔 또 전문적 인력이 많이

        필요치 않은지요?




 Bosma : 제가 나중에 소개해 드릴 분도 정부측에서 일하셨다가 지금은 사설 부동산 컨설팅 쪽에서

            일하시는 분인데, 이분과는 다른 케이스로 정부 측에서는 시장에서 오래 굴러봤던 이들을

            스카웃 하거나 꼭 데려가진 않더라도 정보수집을 통해 그 댓가를 지불하곤 합니다.

            그리고 그런 과정까지 아니어도 가격 변동이 필요이상으로, 전기 대비 급격한 변동을

              보이면 당연히 조사 이후 장난친 누군가가 윤곽이 안나올 수가 없지요. 그것도 못찾아내고

              적발 못하면 그건 정부로서의 자격이 없지요.






 삿갓 : 그 간단한걸 남한 정부에서는 왜 잘 못하나 모르겠습니다.

          도움말씀 감사드리며 또 듣도록 하겠습니다.

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