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  부동산 문제, 네덜란드 사람에게 듣는다(3) 2018-09-24 08:43:33  
  작성자: 물삿갓  (190.♡.113.73)조회 : 136  추천 : 9    






 삿갓 : 반갑습니다. Bosma 씨가 적임자를 소개해준다 했는데 정말 적임자를 소개해 주셨네요.

        간단히 소개 부탁드리겠습니다.



 Kottier : 반갑습니다. 부동산 매매 컨설팅 관련 업무를 하는 Oliver Kottier라고 합니다.
 
            남한에도 다섯 차례 다녀갔고 그 중 한번은 1년 7개월 정도 근무한 바 있습니다.




 삿갓 : 그래요. 그럼 남한 사회에 대해서 어느정도는 아시는 사실이 있겠군요. 간략히 표현해

        주신다면요?



 Kottier : 상당히 놀라웠습니다. 우리 네덜란드 포함 독일이나 여타 유럽 국가들에서도 금방

            진행이 안될 일인데, 주요 프로젝트 허가 하나 따려면 장장 7~10개월 기다려야 하는데

            남한에선 경우에 따라서 한달만에 허가가 나는 경우도 있더군요. 타당성 검토를 상당히

            따져봐야 할 일인데도 업체 이름값 따라서 허가 속도가 다른걸 보면서 정말 상당히들

            바쁘고 열심이란 느낌을 받았습니다. 그렇게들 열심히들 사는데 또 한편으론 부동산의

            높은 지가에 발목잡혀 사는 걸 보며 이나라는 부동산 문제만 아니면, 사람들이 부동산

            가지고 돈버는 것에만 환상잡히지 않으면 참 대단히 무섭게 발전할 나라다.. 이런 느낌을

            확연히 받았지요.





 삿갓 : 말씀하신 바 때문에 아직도 많은 사람들이 그 높은 지가때문에 쉽게 살지 못하고 있습니다.

        이 문제가 개략적으로 어떻게 비롯되었으며, 어떻게 해결봐야 할 일인지 좀 궁금합니다.




 Kottier : 저라고 딱히 새로 드릴 비법 같은건 없습니다. 이미 Bosma 씨가 웬만한 이야기 다 해줬고

            그 시의적절하다 여겨지는 틀 내에서 정부가 적법 절차에 의해 부동산 관련 문제들을

            판단하고 집행하면 됩니다. 근데 남한에선 부동산 새 땅 개발하고 건물 올리는건 서로

            눈들이 벌개가지고 달겨드는데, 그 지역 발전을 어찌 이뤄나갈지, 어떻게 관리 하는지에

            대한 문제는 서로 모르쇠로 돌아서더군요. 아예 생각들이 없다는 게 맞는 표현 같았습니다.




 삿갓 : Bosma 씨에게 들으니 국토개발부 이런데서도 5년여 근무 하시다가 직종을 바꾸셨다

        들었네요. 그 좋은 자리를 왜 계속 계시지 않고 옮기셨는지도 개인적으로 궁금합니다.



 Kottier : 공공기관 업무는 틀이 딱 정해져 있지요. 제가 어떤 프로젝트를 만들어 뭔가를 해보고

            싶은데 주어진 업무는 주로 남 뒤치다꺼리 위주였습니다. 이미 진행되는 일들 관리하고

            불만 고충사항 봐주는 일 위주여서 과감히 접고 좀 다른일을 하고 싶어서 돌렸지요.

            당신이 왜 이런 이야기를 하는지는 아주 잘 압니다. 제가 남한에서 만난 이들 중에서도

            공공기관 및 공기업에 근무하는 이들이 아주 많았거든요. 물론 다른 사기업 사람들이

            그 사람들 앞에서 쉽게 기를 못펴는 것도 봤습니다. 네덜란드에서는 공무원 연금이 따로

            없습니다. 무조건 직장인 연금은 동일하게 가되, 소방관이나 경찰관 등 위험 직종에 노출

            되는 이들은 근속 수당이 따로 붙습니다.




 삿갓 : 알겠습니다. 그 문제도 심각하긴 한데 그 문제까지 다루기엔 이야기가 너무 길어지니 우선

        부동산 문제만 다루도록 하겠습니다. 네덜란드에서는 어느정도 가격이 높아도 남한 서울땅

        만큼은 아니라고 Bosma 씨가 그러던데, 네덜란드에서는 그럼 어떻게 가격 상승을 조율해

        왔는지요?



 Kottier : 우리가 조율을 잘했다기 보다는, 남한에서 너무 폭발적으로 오른게 문제라는 관념이

          남한 사회에선 찾아보기 어렵더군요. 제가 남한 처음 방문한게 2003년 이었습니다.

          당시 강남 땅값이 1 제곱미터당 거진 8~9백만원이었어요. 그정도면 웬간한 매매가 가능

          했습니다. 물론 그것도 만만치 않은 가격이긴 했지만 어쨌든 우리 거래처가 매매하고자

          하는 곳이었으니 기억하고 있지요. 그 이후 3~4년에 한번씩 들렀는데 이건 시시때때로

          올라가서 잘 내려오질 않는 것입니다. 세번째인가 갈적에 좀 오래 있어야 한대서 고민이

          많았지만 경력을 쌓기위해 간다고 했습니다. 웃기는게 우리는 좀 더 유연하고 경제적인

          컨설팅을 해줘도 남한 거래처는 꼭 이름값 있는 땅을 기어이 거머쥐는 것에만 집중하고

          덤비더군요.

          암튼 그런 결과로 현재는 그게 1제곱미터당 무려 3천 4백 이상으로, 4배 가까이 올랐습니다.

          10년간 4배 오른건 우리 네덜란드나 여타 급성장한 다른 나라의 경우를 봐도 거의 없습니다.

         






 삿갓 : 이게 문제라는 건 누구나 다 압니다. 문제는 그걸 어찌 조율할지, 어찌 깎아내릴지에 관한

        비법을 남한 사람들이 꽤 바라는데 그게 참 쉽지 않네요.




 Kottier : 독일 콜 전 총리가 2001년 빈 라덴의 알카에다 진압 작전 전후로 이런 이야기를 했었

            습니다.

            '테러범이 무서워하는 건 진압군이 아닌 무기 매매상 브로커'라고요.

            테러집단치고 무기를 자체적으로 생산해다가 일저지르는 놈들 없습니다. 누군가에겐

            총과 폭탄을 사다가 하지요. 그들이 일저질러 따로이 얻는게 제법 되기 때문에 그들은

              어찌하든 목숨걸고 하는 것이고, 무기 매매상 등은 그걸 통해 뒤에서 인형 조종하는

              인형극사처럼 테러집단을 조종하지요.

              이 브로커들이 무기 안판다고 뻰찌 놓는다면 테러집단이 돌아가겠습니까? 물론 그

              브로커들을 암살하거나 브로커들 이름과 정보 다 흩뿌리고 다니는 등의 보복조치가

              따를수도 있겠으나 결정적으로 테러집단은 그들의 활동을 못한단 말입니다.

              마찬가지입니다. 남한의 부동산 가격은 어떤 보조적 근원 없이는 저런 가격탑이 형성

              될 수가 없었습니다. 그 근원이 뭐였겠습니까?




삿갓 : 글쎄요...Bosma씨도 이런 비슷한 이야기를 했던 거 같은데....혹시 금융기관 말씀이신지요?




 Kottier : 바로 그겁니다. 금융기관이 오냐오냐 하며 재무재표 좋지 못한데도 담보 허술하게 잡아

            가면서, 뭔 일 터지면 그 부동산 뺏으면 되지 이렇게 안일하게 거래를 관리하니 그 땅문서가

            돌고돌아 나중에는 값만 천정부지로 오르는, 아주 괴상망칙한, 일명 '반지돌리기' 따위 수법

            으로 값만 엄청나게 올라버리는 것입니다. 아직은 이 부동산 가격이 엄청나니까 금융기관

            들도 크게 겁은 안내고 있지요. 문제 생기면 그 땅 차압하면 그만이다 이러고 있으니까요.

            허나 이 땅값이 왜나라처럼 어느날 거품이 심하게 절반 이하로 안빠진단 보장을 누가 합니까?

            꼭 그게 아니라 해도, 남한의 현재 경제상황이 이런 높은 땅값 보태줄만한 상황도 못되는거

            다 알고 있어요. 땅을 내놔도 그 땅 매매할 만한 돈보따리 찬 누군가가 있기나 합니까?

            삼성 서초동 본사 사옥 매각 내놨지만 변죽만 울리지 마땅히 이거 사겠다고 확실히 못박고

            나서는 누군가는 없다는 뉴스는 네덜란드까지 전해져 옵니다. 그 이야기 2년전부터 업계에

            나도는 이야기였는데 우리가 자산가치 매겼을적엔 '서초동'이란 부지 이름값만 아니면
 
              400억 전후의 건물밖에 못되는 것이 '서초동'에 위치한단 이유로 무려 7천억원의 가격을

              부르고 있단 말이지요. 그 건물 짓기 시작할때부터 봐왔지만 건물 짓는 비용의 몇십배를

              건져먹으며 그걸 남에게 잔뜩 부풀려 파는게, 그게 좋아보입니까?

              정작 매매한다는 우선 협상 대상자 2개 업체도 '협상중'이란 이야기만 2년이 넘는다고
 
              하는 상황 우리도 다 알고 있어요. 그것과 비슷한 일로 인해서 결국 투자 접은 일이 있었고

              그때문에 다시 남한에 갈 일은 크게 없지만 어쨌든 부동산 자산에 저렇게 미친듯이 목매고

              절절매는 저 희한한 모습은 지구상에 왜나라와 남한 밖에 보이지 않습니다. 더구나

              넓은 국토 다 놔두고 좁은 땅 하나만 절절매는 모습은 정말 이해가 안가는 모습중의 하나

              였지요.





 삿갓 : 사실 뭐 여러 이유가 있겠습니다만, 그게 하루 이틀된 이야기도 아니고, '월급 쌓아봐야

          자식 결혼이나 누군가 질병 및 수술 한번 치르고 나면 싹 날아간다'는게 사실이어도,

          '집 사두면 본전 이상은 건진다'는게 그간 지나온 일들 중에 가장 현실적인 사실이었습니다.

          그래서도 제가 보여드린 Adrien Kim 이딴 것들의 글이 그리 활개를 치는 것이기도 하고요.






 Kottier : 그러니까 그걸 무분별한 돈놀이로 방치한 국가가 제일 잘못했지요. 10년간 4배 넘게

            수직상승하면서 여타 서울내의 다른 부동산들도 마구 오를동안 금융 기관들은 이 짐을

            또 짊어졌습니다. 이런 이유로 과거 IMF 금융위기 상환 체제까지 겪어봤음에도 여전히

              이런 악습을 방치하는 이유가 뭔지 전 남한에서 근무할 적에도 도저히 알수가 없었습니다.

            네덜란드가 남한보다는 선진국이라지만 금융기관들이 만일 그렇게 부채율 높고 부동산

            등의 불확실 자산에 크게 묶여있으면 임원들 절대 그냥 안놔둡니다. 무엇보다 정부가

            나중에 일 터져도 그거 살려주네 마네 떼쓰는 소리 절대 한마디도 오냐오냐 들어주지 않습

            니다. 영국에선 실제로 90년대 이런일이 터져서 상당수 고객들이 예금까지 못찾는 일도

            있었어요. 나중에 해당 금융기관을 매각한 다른 업체가 정도에 따른 보상을 해주긴

              했어도 그 기간과 과정은 그리 간단치 못했습니다. 남한 같으면 은행 몰려갔다가 광장으로

            몰려가 정부는 책임지라고 데모했을 겁니다. 영국에선 정부가 이에 관해 조금도 그 떼쓰는

            소리에 오냐오냐 귀기울이지 않습니다. 네덜란드 독일 전부 마찬가지에요.

            미국 리먼 브라더스 파산사태 보셨지요? 어느 이상의 예금 예치한 이들은 나중에 보험금

            으로 일부나 돌려받았지 온전히 돌려받지 못한 이도 수두룩 했습니다.

              남한은 IMF 금융위기 겪었어도 그정도 일은 없었지 않습니까? 그럼 금융기관들이 더

              정신 바짝 차리고 내실을 다지고, 그 땅장사 돈놀이에 끌려다니질 말아야지요.

              정부는 이에 대해 간섭말고 자율성을 보장하되 책임 역시 강화하게 해야 하고요.

              중국도 이런 방향으로 투자 활성화를 이끌어 간다는데 왜 남한은 여즉 똑같은 방식으로,

              이미 왜놈들이 실패한 길을 답습하는지 이해가 안갑니다.










 삿갓 : 그렇군요. 그래도 땅값이 크게 떨어질 걱정만 없다면 부동산 사두는게 본전은 건진다는

        투자의 의미는 역시 변하기 어려운 이야기 아닐지요? 제가 남한에서 30년 사는동안 그

          역전의 상황은 본 적이 없어서요.




 Kottier :  저도 그게 무슨 이야기인지 압니다. 남한 금융시장에서 10억들여 건물 하나 사두면

            매달 천만원 넘는 월세는 보장되니까 부동산이 본전 이상은 건지는 것이다 이런다지요.

              허나 생각을 해보시기 바랍니다. 기업 활동에서, 투자를 10억 했는데 매달 천만원 정도만

              수익이라면, 물론 본전은 있다고 해도 천만원의 월세 수익은 본전이라는 그 건물을

              매매하지 않으면 생길 수 없는 수익입니다. 매달 겨우 1% 수익내자고 10억을 들여

              건물을 삽니까? 남들은 10억을 기술개발에 투자해 경우에 따라선 몇십억 몇백억 등

              더 큰 수익을 내는데요? 경우에 따라서는 그 기술개발 투자 등에서 손해를 보거나

              아예 한푼도 못건지는 경우도 허다해요. 허나 그걸 바탕으로 그 다음 투자에선 엄청난

              수익을 내곤 하는게 기업의 최상의 경제활동 중 하나입니다.

              남한 사람들이 뭔가 잘못생각하는 것 중 하나가 바로 그 부동산처럼 매매 거래 자체가

              묵직한 것을 함부로 매매하여 값을 마구 올려 나중에 되팔아 수익 남기면 그만 아니냐

              이런 것인데 실제로 땅값 비싼 곳에 부동산 가진 사람이나 법인 치고 자기가 가진 그

              부동산 확고히 팔고 다른 투자 하는 경우를 거의 본 적이 없습니다. 어쩌다 땅값 올라서

              좀 기분 좋아지면 다른 돈 더 끌어다가 주변 땅을 더 사는 건 아주 많이봤죠.

              제가 아는, 이름값 좀 있는 남한의 공기업들이나 대기업들 상당수도 그런 땅장사에

                정신팔고 있는거 한두번 본게 아닙니다.











 삿갓 : 결국은 그런 이들을 법으로 다스리고 근절하는게 답일텐데, 정말 어느세월에 가능할지

        걱정입니다. 말씀 고맙습니다.

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-03 00:03  
제가 미처 생각해 보지 못한 획기적인 해결책입니다.
다른 나라의 경우 LTV 인정 비율이 얼마인지 궁금하고요,
정부가 강제로 LTV 인정 비율을 결정하는 것인지, 아니면 은행이 자율적으로 그렇게 결정하는 것인지도 알고 싶네요.
저는 우리나라 부동산값을 연착륙(하강)시키고 싶은데,
LTV 인정 비율 낮추기가 폭탄 터지듯이 순간적으로 충격이 밀려올 것 같아서 걱정입니다.... 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-05 01:37  
다른 나라들의 LTV 비율을 조사해 보니, 본문의 네덜란드 분의 말이 신빙성이 떨어지는 것 같습니다.
http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2015/wp15154.pdf 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-05 10:11  
자료 부정확한거 들고 오셔서 들이대지 좀 마시고요


https://www.abnamro.nl/en/personal/mortgages/interest-rates/index.html

file:///C:/Users/ss/Downloads/Scope%20Ratings_Dutch%20residential%20mortgages_final_Nov2017.pdf 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-05 13:16  
물삿갓 님, 저는 영알못이라서 저 링크를 따라 가서 읽어도 해석이 제대로 안 됩니다. 죄송하지만, 설명을 좀 보충해 주시면 좋겠네요. 네덜란드의 LTV는 얼마나 되는지 궁금하고, 유럽 각국의 LTV도 궁금해서요. 다른 회원님들도 궁금하실 거라고 생각합니다. 

  물삿갓 (190.♡.167.104) 18-10-06 00:16  
영어 모르신다면서 IMF문건은 왜들고오셨나요?
저기 씌인건 한국말입니까?
영어 문건 들고오셔서 그대로 해드린겁니다 

  물삿갓 (190.♡.167.104) 18-10-06 00:17  
IMF문건 보시고 제글 비판하실수 있으실정도면
영문해독 실력은 있으신줄 알았는데요,
궁금하면 님이 찾으세요. 신빙성을 위해서 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-06 12:55  
지금 하는 건 '비판'이 아니라 '사실 확인'입니다. 저는 본문의 네덜란드 사람이 생각한 방법(은행 대출 줄이기)이 획기적인 대안이라고 생각합니다. 다른 나라의 LTV가 얼마나 되는지 확인해서, 그걸 근거로 다른 사람들을 설득하려고 했습니다. 그래서 검색을 해 보니, 처음에는 나무위키의 링크가 나왔죠. 최근에 아포유라는 사이트를 알게 되었는데, 부동산 관련해서 글을 굉장히 많이 썼더군요. 그래서 여기에 가서 물어보면 좋겠다 싶어서 회원가입을 했는데, 아직 등급이 낮아서 글을 쓰지는 못하고 댓글만 쓰는 단계입니다. 제가 저 자료를 발견한 건 아포유라는 사이트에서 읽은 글에서였습니다. 영알못인 제가 IMF 사이트를 조사해 볼 리가 없죠. http://aforu.co.kr/ 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-06 12:58  
http://theacro.com/zbxe/?mid=free&page=1&document_srl=5406956
이게 제가 쓴 글입니다. 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-06 13:38  
근데 뭘 근거로 신빙성 떨어진단 말씀을 하신건지 전 이해가 안가는군요.
올려주신 자료에는 그런 이야기도 없던데요
근거없는 말씀을 무슨 자신감으로 하셨대요? 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-06 13:41  
링크 들어가보니 딴 새끼가 지껄인거 그대로 베껴오셨군요
저새끼 뭐하는 새끼인지 모르겠습니다만 잘 아는 새끼같지도 않은데요.
여기 글 베껴다가 남의 말 옮기고 남용하실거면 이런 댓글 대꾸 안하렵니다 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-06 13:47  
님 댓글도 보니 우습군요.
삼성 본사 사옥이 매각이 다 되었다고요?
다 되어서 여즉 삼성이 죽치고 앉아서 협상중이라고만 하던가요?
똥하고 된장 구별방법부터 좀 확실히 배우셔야 할 듯 합니다. 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-06 16:13  
물삿갓 님/
http://theacro.com/zbxe/5406956
제일 밑 댓글에 보면 그래프가 하나 나오죠. 거기에 네덜란드의 경우를 보면, 최고 LTV가 105%로 표시되어 있습니다. 이게 IMF에서 만든 보고서에 나온 그래프이니까 신빙성이 높다고 생각합니다.
서초동 삼성 사옥은 3개 빌딩인가 그런데요, 삼성전자가 사용하는 빌딩은 매각 대상이 아닐 거고, 삼성물산이 소유한 빌딩은 매각이 되었습니다. 내놓은 기간이 일치하고, 가격이 7천억원대이므로, 네덜란드 사람이 언급한 그 빌딩이 맞을 거라고 추측합니다.
물삿갓 님의 말버릇을 고치시라고 충고합니다. 무례한 말을 해서 얻을 것은 상대방의 분노와 적의, 제3자의 깔봄 밖에 없을 테니까요. 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-07 00:09  
구글로 검색해 보니 다른 나라의 LTV에 대한 글이 좀 있네요.
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2017&no=186582
https://m.blog.naver.com/darkhose29/220974780231
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/16/2017081603153.html
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2014/06/18/2014061800189.html
신문기사든 개인의 글이든 함부로 믿을 것은 못 되지요.
확실히 하려면 좀 더 조사를 해 봐야 하는데, 가능하면 현지에 거주하는 분들에게 물어봐야 되겠죠. 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-07 00:48  
제 글 딴사이트 퍼가셔서 '딴 새끼가 이 글 신빙성이 없다더라'
도로 따와서는 이러는건 어느나라 예의 버르장머리요?
신빙성 없으니까 어쩌라고요? 애시당초 자료 잘못해석하시고선
신빙성 없다고 따지면 저더러 뭐 어쩌라고요?
가는말이 개같은데 오는말이 곱길 바라쇼?


 삼성이 서초동 사옥 내놓을땐 다 판다고 했거든요?
네덜란드 사람이니 그 중 하나 팔린것까진 몰랐는지
모르겠으나 당신 올려놓은 저 카페나 글 따온 자료출처
보니 그 7천억 수익이 뭔 잘한짓처럼 써놨더만?
그러니 IMF자료도 거꾸로 보고 지랄들을 하는것이지.
그 병신들더러 실력이나 더 갖추라하쇼. 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-07 03:45  
삼성이 서초동 사옥 내놓을 때 다 판다고 한 것 같지 않습니다. 물삿갓 님이 잘못 기억하시는 것 같습니다. 신문기사를 검색해 보았는데, 삼성물산이 삼성화재에게 빌딩을 팔 것 같다는 기사와 코람코에게 매각했다는 기사만 나오네요.

IMF자료를 거꾸로 보았다니, 그게 무슨 뜻인지 이해가 안 됩니다. 무얼 어떻게 거꾸로 보았다는 것입니까? 

  물삿갓 (190.♡.113.73) 18-10-07 05:41  
그런 대단한건 님 가시는 카페의 그 잘난 새끼들에게
물어보시지요
신빙성없는 저따위것에게 묻지마시고요
그 카페는 신빙성있는 것들이니 하나같이
싸가지들이 없나보죠? 

  백성주 (58.♡.87.37) 18-10-07 14:36  
물삿갓 님이 이렇게 반응하시니, 제가 더 이상 댓글로 물어봐도 소용이 없겠군요.... 

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