:: 21세기경제학연구소 ::

삿갓 : 이전 말씀 잘 들었었습니다. 역시 금융기관이 뒷배를 좀 안서야 땅값의 미친 상승이 제어

될거란 큰 가닥은 좀 잡았습니다만, 그래도 이것만 가지고 부동산이 바로 잡힐거란 보장은

좀 어려울 듯 합니다. 뭔가 더 근거가 확실해야 할 것 같은데요.

Kottier : 이해합니다. 금융기관이 어렵다 해서 땅값이 안올라가지는 않습니다. 제가 남한에서

근무할 적에 듣기로는 IMF때조차도 서울 땅값은 상승했다고 들었을 정도니까요.

허나 남한에서 정말 이해하기 힘든 광경을 아주 많이 봤습니다.

삿갓 : 어떤 장면인지요?

Kottier : 어떤 지역이 개발된다고 하여 사람이 계속 살고 있는 주거지역의 집들이 무조건

하한가로, 최저보상금으로 내몰리고 그렇게 기존 주민들 내보내고 나면 또한 고층아파트

신나게 올리는 장면 말입니다.

기존 아파트가 있는 동네에서의 재개발 조합의 극성도 많이봤지만, 먼저 말씀드린

저런 장면은 유럽에서는 상상도 못할 일입니다. 간혹 저런 조합들이 용역을 깡패 집단에

맡겨서 주거민들을 함부로 내쫓거나 집에 못된짓을 한다는데 우리 네덜란드에서 그런짓

했다가는 일저지른 용역도 문제지만 용역 고용한 조합은 무조건 영업정지나 법인취소

등의 중징계가 내려집니다. 그런 불법을 묵인한다는게 전 도무지 자유 민주주의 법치국가

로서의 원칙을 고려할때 이해가 안가더군요.

예전에 한번 독일에서 넘어온 네오나치들이 집시들이나 기타 가난한 여타 이민족들이

사는 빈민가 일대에 불을 지른 적이 있었습니다. 그 일당들 전부는 아니지만 상당 수

잡아들여 주동자들은 아직 복역중이며, 나머지 대다수는 전부 추방시키고 네덜란드에

오랜기간, 사실상 영원히 입국금지 당한 상황입니다. 제가볼땐 남한에서 용역들이 저지른

짓은 그와 다를 바가 없어요. 주민들이 반대해서 개발 안이뤄지는게 주민의 잘못은 아니

지요. 보상비를 미끼로 해도 그 과정이 명확하느냐를 따지는게 대부분 선진국의 모습인데,

남한에선 부동산 관련한 행정 절차에서 이런 모습을 한번도 본적이 없습니다. 대부분

윗선에서 뭔 지시 내려오면 아래에서 그대로 행하는 것 말곤 본적이 없어요. 공기업의

명함 한장이면 대기업 중역실까지도 통과되더군요. 그러니 공기업이 땅장사 하면 어디든

마음먹고 못주무르겠습니까?

삿갓 : 저희도 스스로 그런 부끄러운 모습을 모르는 건 아닙니다만, 그걸 속시원히 해결하고자

하는 누군가가 없습니다. 아니, 정치계로만 갔다 하면 그로 인해 콩고물 주워먹는 누군가로

변모하여 땅이 생기고 집이 생겨서 올챙이적 시절 잊은 개구리가 되더군요. 결국 그런

난개발 문제는 자각 못하면 영원히 해결 못지을 것 같아 답답합니다.

Kottier : 제가 가장 한심하고 넌더리 나 했던 것이 바로 용산 재개발 문제였습니다. 서울이라는

행정구역 내에서 제아무리 변두리라도 어디엔가 땅 한켠 나면 서로 개발하려고 득달같이

달겨들어대면서도, 정작 서울 한가운데 용산에 미군이 자리 빼니까 그 땅 재개발 문제를

두고 서로 옥신각신 하면서 땅은 못쓰고 방치하는, 이런 괴상한 장면을 보고 전 남한의

부동산 시장의 그 치졸함에 헛웃음을 웃을 수 밖에 없었지요.

기존 소유자가 명확하지 않은것은 작지 않은 문제이고 분명히 짚고 넘어가야 할 부분이라

지만, 그 보상비가 어떤지를 두고 싸우느라 땅 묵혀두고 있다는, 그로 인해 서로 개발을

하네 마네로 그렇게 오래 싸웠단 것은 보면서도 믿기 힘든 일이었습니다.

삿갓 : 그 문제는 솔직히 저도 어디를 어떻게 먼저 말씀드려야 할지 모르겠습니다. 오래 방치된

것도 문제지만 거쳐간 서울시장과 여타 정치인들의 입김이 여간 복잡하게 얽힌게 아니라서

나서는 놈마다 서로 지가 해결하겠다고 했지만 아직 해결 안된 뜨거운 감자인 곳입니다.

그래도 혹시 조언을 좀 해주신다면요?

Kottier : 우선 정부가 보상비를 굳이 책정하고 다 물어주려 할 필요가 없단 것입니다.

정부가 얼마를 준다 한들 받는 쪽은 무조건 '더 내놔라. 이거밖에 안되냐'를 주장할

것이고, 정부가 준 이후 그 땅에 비집고 들어갈 재개발 조합측은 '적당히 찔끔 줘버리고

땅 뺏으쇼'라고 벼르고 있기에, 그리고 정부는 정부대로 누구 하나 입맛 맞춰주며

많이 주면 그 뒤에 재개발 건수마다 '앞선 놈만큼은 주쇼'라고 떠드니 결국 눈물 머금고

욕 먹어가며 '최저 보상비'로 책정할 수 밖에 없는 것입니다.

철거민은 최저 보상비 찔끔받고 쫓겨나야만 하고, 비집고 들어오는 놈은 그 땅 따먹고

딱지 거머쥔 뒤로 마구 올라가는 땅값 가지고 장난을 치니 이런 불합리한 짓거리가

악순환으로 계속될 수 밖에 없지요.

이런짓거리 끊으려면 굳이 정부가 최저보상비 등을 지원할 게 아니라, 비집고 재개발로

들어온다는 놈들에게 입찰을 직접 진행시키고 그 감독만 하는 겁니다.

그 입찰비에 철거민 보상비를 포함하는 조건으로 말입니다.

이러면 철거민들은 어느정도 만족할만한 보상비 받아내기 전까지는 땅문서나 딱지

함부로 안넘겨서 좋고, 재개발측은 그렇게 들어간 액수에 대해 고려하고 들어갈 수

있어 땅값이 방종하는 망아지마냥 안뛰니 사회 전반적으로 좋고, 정부는 정부대로

최저 보상비에 혈세 낭비되는 일 없어 좋으니 여러가지로 좋지요.

현재 남한에서 진행되는 모습처럼 손해는 정부가 보고, 이득은 새로 땅 사서 들어오는

매입자가 다 거저먹는 식이니 불균형과 불합리한 가격 시스템이 깨질수가 없는 것입니다.

삿갓 : 그니까 철거민 보상비까지 입찰가에 포함시켜서, 정부는 매입자가 판매자에게 시의적절한,

약속된 보상비 지급 제대로 하는것만 단속하고 그러다보면 부동산 지가는 지금처럼 심하게

날뛰지 않을것이다 이런 말씀이시지요?

Kottier : 쉽게 말해 그렇습니다. 매입자가 자신들의 투자금이 더 들어갈 상황이나, 차제에 들어오는

수익금이 줄어들 판에 섣불리 매입 욕심을 부리기는 어려울 것입니다. 그런 헛욕심이

줄어야, 정확한 땅 가치가 인정받는 것이고 그게 바로 부동산 시장의 가치판단을

사실적인 가치로 잡아주는 것입니다. 구제역 불어서 소와 돼지가 쓰러지면 고기값이

마구 폭락하다가 나중에 그 축산물들이 개체수가 줄면 고기값이 또 뛸수밖에 없지요.

허나 남한 부동산은 내려가는 과정은 없이 올라오기만 했습니다. 땅에 대한 수요는

서울땅만 억세고 나머지 지방은 파리날리는 수준이에요. 이러니 서울땅과 지방 지가의

차이는 날로 심해지고 나아가 국토 인구 편성 및 새로운 인구 출생에도 영향이 지대하게

미치는 것입니다. 네덜란드나 독일 등에서는 이미 90년대 겪어본 출산율 저하로 인한

인구감소가 요즘 남한에선 꽤 극성스럽게 일어난다 하더군요.

삿갓 : 그 수치가 진짜 만만치가 않습니다. 조만간 1명 미만으로 추락한다는 이야기도 있고,

이미 추락했다는 이야기도 꽤 돌 정도입니다.

근데 어찌됐든 책임을 투자자에게 지우면 투자를 막는다고 더 쉰소리들을 할 것 같아

걱정이군요.

Kottier : 남한에서 공기업 근무자들 상대하면서 느낀 바이지만, 조금 더 우위에 있는 이들은

늘 그들이 누려온 권한의 이면의 책임을 잘 못보는 것 같습니다.

이를 테면 앞서 말씀드린 재개발로 인해 빈집들이 늘어나는 지역이 있으면, 우리 네덜란드나

독일에선 장기간 빈 빈집은 거래 중지 조치가 내려집니다. 빈집이 오래 방치되면 꼭

뭔가 말썽이 납니다. 노숙인들이 어찌알고 거기 기어들어가서 취사해먹고 모닥불 피우고

거주하거나, 주변에서 쓰레기를 마구 버립니다. 이런 이유등으로 주변 거주민들의

안전을 이유로 거래중지로 묶어버리면 당연히 해당 부동산 주인은 급매로라도 팔아

치울수 밖에 없지요. 거래도 못하는 부동산 어거지로 끼고 있어봐야 돈 안되니까요.

경우에 따라서는 이런 경우 벌금까지 얹어내야 하기도 합니다. 그 빈집에 모닥불 피운건

여차하면 화재로도 번질 수 있기 때문이지요.

제가 이렇게 방치되는 빈집들이나 폐건물들 아주 많이 봤습니다. 심지어 압구정동의

뒤켠에 있는 '뒷구정동' 이라는 곳에서도 많이 봤어요. 새로 뭐 들어선다는 계획 아래

어차피 개발될 것이니 난 모르겠네 하고 집주인이 그냥 집을 방치해두는 겁니다. 들어오는

이는 없으니 빈집으로 방치되고 주인은 재개발 시작될때 더 남겨먹으려고 이걸 절대

시장에 안내놓고 그냥 둡니다.놔두기만 해도 2억 이상은 더 굴러들어오니 이왕 허물고

부술것을 안건드는 것이지요. 부동산가지고 시끄러운 왜놈들도 이런 추악한 짓거리는

하지 않더군요. 전세계에 남한에만 있는 짓입니다.

제 과거 남한 거래처 직원이 아주 재미난 이야기를 해줬는데요, 미국에서 땅값이 들썩

거리는 데마다 한국인이 꼭 끼어있더랍니다. 다 이런 수법 남한에서 하다가 다른나라가서

똑같은 짓거리 한 것이지요.

삿갓 : 정말 망신스러운 짓입니다. 요즈음엔 그게 베트남으로 옮겨가서 베트남 땅값을 아주

천정부지로 올려놓고 그 차액 벌어먹는 이들이 그렇게 많은데 베트남이란 나라가 아직

그런 잔대가리 잘 굴리는 놈들을 통제할 만한 행정조직을 잘 갖춘나라가 아니다 보니

문제가 심각하다네요.

그런면에서 보면 차라리 두바이 시내 중심부 알짜배기 땅은 아예 국유지로 묶어놓고

거래 못하게 묶은 아랍에미레이트 이런 나라들이 꽤 대견해 보일 정도입니다.

Kottier : 상당히 투자도 많이 했지만 그에 따른 향방을 확실히 잡고 했으니 아주 잘 된 것이지요.

어차피 그들은 자신들이 다른 나라에 비해 후발주자이기 때문에 외자 투자자 비율이

높을 수 밖에 없다는 것을 아주 잘 간파하고, 그에 따른 조치고 두바이 시내의 어느 구역

이내는 무조건 임대만 가능하지 매매는 불가능하게 못박아 놓은 것입니다. 그 매매 빗장

마저 함부로 풀어버리면 외국인들이 전부 매매로 나설것이고, 그러면 그 땅값은 외자

투자자들의 손에 놀아날 수 밖에 없다는 것을 잘 내다본 것이지요. 물론 그런 한편으론

임대 액수에 따른 절세 혜택도 주기 때문에 외자 투자자들이 매매 못하는 아쉬움이 있어도

투자를 아끼지 않는 것입니다. 그러니 저렇게 거듭나는 나라가 되고 있지요.

두바이의 에마르 같은 부동산 업체는 이제 우리도 쉽게 상대 못하는, 업계 정상급의

운용을 보이고 있어요.

사실 이런건 꼭 그들만의 모습은 아닙니다. 네덜란드 암스테르담이나 미국 뉴욕등도

중심부 상당지역은 매매 불가능으로 못박힌 지역이 아주 많습니다. 매매도 그렇지만

통행 차량 역시 엄격히 막습니다. 뉴욕에서 영화제 할적에 아주 유명한 영화배우들이

일반 평범한 노란 택시타고 입구에 등장하는 경우가 종종 있습니다. 왜일까요?

제아무리 수백억 수천억 가볍게 버는 영화배우라 해도, 그의 리무진이 뉴욕 중심가를

함부로 활보할 수 없기 때문입니다. 법으로 엄격히 통제하는 것에 대해 제아무리 세금

벌금 다 많이 낸다고 베짱부려도 액수에 상관없이 허용 안됩니다. 그래서 관용차 대여를

미처 못하거나 일정에 늦은 배우들이 택시타고 오는 겁니다.

서울은 이런거 시행하면 과연 잘 진행될까요? 저보다 여러분이 그 답은 더 잘 아시리라

믿습니다. 음주운전 하고 나서도 '내가 누군데~' '내 아는 사람이 누군데~~' 부터 나오는게

서울이니까요. 서울 부동산 지가 쉽게 못잡고, 삶의 질이 하락하는 것에는 이런 이유도

상당히 큽니다.

삿갓 : 말씀하신 부분들을 듣고나니 정말 폐부찔리는 부분이 많네요.

수고하셨고 다음에 또 듣겠습니다.